Der Wert einer Immobilie ist üblicherweise davon abhängig, welches Interesse hinter dem ermittelten Wert steht.
So wird beispielsweise bei der Ermittlung des Beleihungswertes das Risiko des Beleihers im Vordergrund stehen, bzw. die denkbare Verwertung der beliehenen Immobilie.
Im Pfandbriefgesetz steht hierzu z.B.: „Der Beleihungswert darf den Wert nicht überschreiten, der sich im Rahmen einer vorsichtigen Bewertung der zukünftigen Verkäuflichkeit einer Immobilie und unter Berücksichtigung der langfristigen, nachhaltigen Merkmale des Objektes, der normalen regionalen Martgegebenheiten sowie der derzeitigen und möglichen anderweitigen Nutzung ergibt. Spekulative Elemente dürfen dabei nicht berücksichtigt werden. Der Beleihungswert darf einen auf transparente Weise und nach einem anerkannten Bewertungsverfahren ermittleten Marktwert nicht übersteigen.“
Der demnach erforderliche Blick in die Zukunft bezüglich der geforderten „vorsichtigen Bewertung der zukünftigen Verkäuflichkeit“ wird regelmäßig sehr vorsichtig durchgeführt, weshalb der Beleihungswert üblicherweise deutlich unter dem Marktwert liegt.
Zum Marktwert äußert sich das Pfandbriefgesetz: „Der Marktwert ist der geschätzte Betrag, für welchen ein Beleihungsobjekt am Bewertungsstichtag zwischen einem verkaufsbereiten Verkäufer und einem kaufbereiten Erwerber, nach angemessenem Vermarktungszeitraum, in einer Transaktion im gewöhnlichen Geschäftsverkehr verkauft werden könnte, wobei jede Partei mit Sachkenntnis, Umsicht und ohne Zwang handelt.“
Und hier liegt der Hund begraben, da sich die Interessen der handelnden Personen diametral gegenüberstehen.
Der "verkaufsbereite Verkäufer" hat im gewöhnlichen Geschäftsverkehr die Maximierung seines Erlöses im Sinn.
Ganz anders der „kaufbereite Erwerber“. Sein Interesse ist auf die Erzielung eines minimalen Kaufpreises gerichtet.
Und um den Kreis zu schließen, eine möglicherweise beteiligte finanzierende Bank ist an der Minimierung ihres eigenen Risikos interessiert, weshalb der Beleihungswert, wie bereits oben angesprochen, deutlich unter dem Marktwert liegt beziehungsweise liegen muß.
Für Käufer und Verkäufer gibt es als Orientierungshilfe den Marktwert, der häufig auch Verkehrswert genannt wird.
Wie können wir Ihnen bei der Marktwertermittlung helfen?
Bevor wir, d.h. Sie als Verkäufer und Baumann Immobilien, uns auf einen Angebotspreis, das ist der Kaufpreis zu dem Ihre Immobilie auf dem Markt angeboten wird, festlegen, führen wir eine Marktwertermittlung durch.
Hierzu gehören eine Makro- und eine Mikroanalyse der Wohnlage, des bestehenden Umfeldes sowie eine Ermittlung des zu erwartenden Kaufpreises nach Sachwert-, Ertragswert- und Vergleichswertrichtlinien.
Üblicherweise kommen für die fundierte Preisfindung meist mehrere Verfahren zu Anwendung, jedoch dominieren bei Baugrundstücken und Einfamilienhäuser die Erkenntnisse nach dem Sachwertverfahren und bei Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäusern – als potentiellen Vermietobjekten – die Preisfindung nach dem Ertragswertverfahren. Sofern ausreichend Daten zur Verfügung stehen können bei allen Immobilienverkäufen auch Erkenntnisse aus dem Vergleichswertverfahren herangezogen werden. Dieses dient zumindest als stützendes Verfahren zur Ermittlung des derzeitigen aktuellen Marktwertes.
Eine solche Marktwertermittlung ist von unserer Seite grundsätzlich die Gesprächsbasis für die gemeinsame Findung eines angemessenen Angebotspreises.
Was benötigen wir?
Für die Erstellung einer Marktwertermittlung benötigen wir folgende Informationen und Unterlagen:
- Immobilienart,
- Baujahr,
- Grundrisse,
- Wohn- Nutzflächenberechnung,
- Grundbuchauszug,
- Informationen über Belastungen,
- Informationen über Mieteinnahmen,
- Abrechnungen,
- Modernisierungen der letzten Jahre,
- geplante / erforderliche künftige Modernisierungen und
- einen persönlichen Eindruck, durch eine Inaugenscheinnahme des Bewertungsobjektes.
Die Marktwertermittlung verbleibt grundsätzlich in unserem Eigentum und dient zur Findung eines faieren und angemessenen Angebotspreises.
Gerne können wir Ihnen auch eine von einem Verkaufsauftrag losgelöste Marktwertermittlung erstellen. Hierbei müssen Sie je nach Objektart und Aufwand mit Kosten ab 275,- Euro (inkl. MwSt) rechnen. Sprechen Sie uns einfach an!
Füllen Sie einfach unser Kontaktformular aus und wir werden uns umgehend bei Ihnen melden. Oder rufen Sie uns an: +49 0721 962 46 510
